Медиапортал

о трансформации

российского бизнеса

Кэти Гиллис: «Удача – это когда процесс подготовки встречается с возможностью»

Время чтения: 14 мин.

Кэти Гиллис: «Удача – это когда процесс подготовки встречается с возможностью» - #Трансформа1

 

В марте 2018 года Кэти Гиллис (Kathy Gillis), генеральный директор компании Property Valuation Services Corporation (PVSC), решила использовать возможности искусственного интеллекта (ИИ) в области оценки недвижимости. Не имея большого опыта в этой области, она и ее вице-президент по стратегии Мередит Бьюкенен (Meredith Buchanan) предложили эту идею на трехдневном семинаре по искусственному интеллекту, который состоялся в Школе менеджмента Ротмана. Там они быстро поняли, что компания PVSC оказалась одной из первых в мире, кто рассмотрел возможность применения ИИ в области оценки недвижимости.

 

Гиллис поделилась этой идеей с главным специалистом по обработке данных в PVSC, доктором Эшли Ву (Ashley Wu), которая решила применить на практике концепцию ИИ. В течение нескольких месяцев ее команда решила, что они могут использовать машинное обучение для прогнозирования стоимости недвижимости быстрее, дешевле и точнее, чем любая другая технология. Теперь Гиллис нужно было разработать стратегию, призванную воспользоваться этой возможностью.

 

Чтобы оценить разные свойства продаваемой недвижимости, оценщики собирают данные о них, включая данные по размеру участка и здания, количеству комнат, качеству строительства и сделанному ремонту. Затем эти данные объединяются с информацией о продажах на рынке недвижимости для определения ее стоимости. Каждый год PVSC проводит переоценку всей собственности в Новой Шотландии, поскольку муниципалитеты используют стоимость недвижимости для определения суммы налога с ее владельцев. Владельцам предоставляются уведомления о любых изменениях стоимости их собственности. Те из них, кто не согласен с этими данными, могут их обжаловать в судебном порядке. И хотя апелляции случаются редко, этот процесс позволяет PVSC получать актуальную информацию, которая может привести к пересмотру существующей оценки.

 

С самого начала Гиллис представила себе ИИ как определенный инструмент, «поднимающий планку подотчетности» в отрасли, что может потребовать создания нового программного обеспечения или новой системы CAMA. Ву почувствовала, что новейшие методики искусственного интеллекта могут хорошо вписаться в «стремление PVSC к оптимизации», и что такой переход может стать «неизбежным» для отрасли. Бьюкенен это не убедило. Она беспокоилась, что это может отвлечь компанию от реализации моделей множественного регрессионного анализа для оценки проекта, который реализовывался в течение полутора лет и потребовал значительных затрат времени и ресурсов.

 

Гиллис очень хотела, чтобы Ву немедленно приступила к работе над этим вариантом, но сначала решила проанализировать перспективы и потенциальные последствия, которые могли бы повлиять на этот вопрос в организационном плане, и проконсультировалась со своими руководителями. Команда сообща определила проблемы, связанные с прозрачностью и тем, как ценности, показанные с помощью компьютера, можно объяснить общественности, а также обратную сторону отсутствия отраслевого стандарта в пользу этого подхода. Он должен был учитывать потенциальное влияние на бизнес и необходимость приостановки множественного регрессионного анализа, который, как указала Бьюкенен, являлся приоритетом для бизнеса более года. В этих условиях Гиллис необходимо было заручиться поддержкой Совета директоров PVSC.

 

Один из членов Совета предупредил Гиллис «не отвлекаться блестящими проектами от основной работы в PVSC». Другой подчеркнул, что PVSC не будет «работать над ИИ ради ИИ», и что его следует отменить, если выяснится, что он менее точный или более дорогостоящий. Несмотря на эти опасения, Бьюкенен выразила мнение, что «люди чувствуют необходимость его поддержки. Большинство членов Совета директоров хотели, чтобы исследовательское машинное обучение PVSC послужило бы, как минимум, для сбора информации и рекомендаций.

 

Вскоре после этого Гиллис дала Ву зеленый свет для начала исследований. С июля по сентябрь 2018 года Ву и три разработчика данных прошли интенсивный курс компьютерного обучения под руководством эксперта по статистике в Университете Дэлхаузи. К концу лета «команда достигла большего в плане моделирования результатов, направления и стратегии, чем за предыдущие полтора года».

 

Сравнив несколько концепций, Ву обнаружила, что две модели компьютерного осмысления (методики «градиентного повышения» и «обобщенной аддитивной» методики) лучше всего предсказывают рыночную стоимость жилой недвижимости в Новой Шотландии, и что эти модели более точны, чем другие, основанных на регрессии моделей, прошедших внутренние испытания. Специалист по статистике сообщил Гиллис, что «средняя ошибка при расчетах составляет 14%, а у 80% объектов она всего 8-10%». Гиллис была восхищена точностью результатов, а также скоростью полученных значений. Это стало главная новость для всей отрасли. Вскоре после обнародования, PVSC попросили провести пилотное исследование и для территории за пределами Новой Шотландии.

 

Член совета директоров проинформировал Гиллис, что компьютерное осмысление может оказаться недопустимой методикой оценки недвижимости, в зависимости от действующего законодательства. В Новой Шотландии метод проведения оценки недвижимости юридически не зафиксирован. Независимо от метода, недвижимость должна оцениваться по «рыночной стоимости», определяемой как «сумма, которая, по мнению оценщика, была бы уплачена, если бы она продавалась в ранее установленную дату на открытом рынке между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем». Гиллис обратилась к своему юристу и обнаружила, что регион, запросивший пилотное исследование, не попадал под предписывающую ему это юрисдикцию. Однако, PVSC все равно необходимо было доказать, что методики компьютерного осмысления соответствуют стандартным статистическим тестам Международной ассоциации специалистов по оценке (IAAO) для оценки недвижимости.

 

Когда Гиллис поделилась своими результатами, эксперты в области оценки недвижимости раскритиковали этот подход, отметив, что компьютерное осмысление — это метод «черного ящика», который не может быть подвергнут проверке, а поэтому непрозрачен. Для решения этой проблемы Ву и ее команда разработали инструменты, помогающие оценщикам защитить эти данные и повысить прозрачность отношений с собственниками. Ву сообщила Гиллис, что инструмент, применяемый для модульных отчетов, будет генерировать весь отчет, показывающий оценщику данные об объекте недвижимости и рынке. Они собирались повлияли на стоимость, с определением переменных, чтобы указать, какие из них оказали наибольшее значение. Например, расстояние от Галифакса будет составлять 25% от прогнозируемого значения. Приложение Comparable Sales Application обеспечивает пять или шесть фактических продаж объектов недвижимости, которые имеют общие свойства с оцениваемой недвижимостью. Ву отметила, что это позволяет владельцу недвижимости интуитивно сравнивать прогнозируемую и рыночную стоимость, а также позволяет помечать ошибки в алгоритме в рамках PVSC.

 

Чтобы укрепить жизнеспособность данной концепции, Гиллис попросила опытного оценщика провести внутренний аудит, чтобы убедиться, что результаты компьютерного графика соответствуют статистическим стандартам Международной ассоциации специалистов по оценке (IAAO), и сравнить их с традиционным подходом PVSC к оценке. После рассмотрения результатов внутренний аудитор сообщил Гиллис, что «проблем с соблюдением стандартов не так много». Он признал, что в любой методике прогнозирования будут некоторые ошибки, и что методика компьютерного осмысления сталкивается с теми же проблемами с резко отклоняющимися значениями, что и другие концепции, что может привести даже к меньшему количеству ошибок. В целом, весь процесс стал намного эффективнее.

 

Получив поддержку данной концепции, Гиллис, Ву и Бьюкенен настояли на том, чтобы в PVSC приступили к применению концепции компьютерного осмысления при оценке недвижимости.

 

Разработка стратегии компьютерного осмысления

 

Бьюкенен и Гиллис предложили четыре жизнеспособных сценария включения компьютерного осмысления в бизнес-модель PVSC:

 

  1. Продолжение оценки без компьютерного осмысления;
  2. Использование компьютерного осмысления для прогнозирования значений оценки в рамках PVSC;
  3. Предложение услуг оценки для других территорий в рамках функций, доступных для некоммерческой организации;
  4. Создание дочерней компании и коммерческой структуры PVSC.

 

Рассмотрим каждый случай подробнее:

 

Сценарий 1: Предоставление услуг без компьютерного переосмысления

 

Гиллис знала, что повышенное внимание для проведения качественной оценки недвижимости для муниципалитетов без каких-либо радикальных нововведений стало бы самым безопасным сценарием для PVSC. Как у некоммерческой организации, у PVSC в настоящее время годовой бюджет составляет $17 млн, и полностью отсутствует конкуренция.

 

Сохранение нынешнего состояния дел также позволяет избежать внутренних конфликтов. В этих условиях Гиллис может возобновить проект множественного регрессионного анализа и не потерять 18-месячные инвестиции. Если бы Гиллис внедрила концепцию компьютерного осмысления в систему оценки PVSC, то навыки, необходимые для ее оценки, вероятно, изменились бы. Бьюкенен отметила, что новый набор навыков будет сосредоточен на «сборе данных, отношениях с клиентами, защите значений и знании рынка». Гиллис посчитала, что многие оценщики могли бы перейти на выполнение этих функций, и для этого может потребоваться их меньшее количество. Внедрение регрессионного анализа вместо концепции компьютерного осмысления могло бы стать разумной ступенькой к более продвинутому подходу в работе оценщиков, как сейчас и принято поступать в отрасли. Однако если не заниматься компьютерным осмыслением, то компания PVSC может оказаться «поглощенной организациями частного сектора», которые разработают технологию, которая предложит более оперативную, дешевую и точную оценку.

 

Сценарий 2: Применение компьютерного осмысления для прогнозирования значений оценки в рамках PVSC

 

Обдумывая, где можно внедрить концепцию компьютерного осмысления в процесс оценки, Гиллис, Ву и Бьюкенен согласились, что в центре внимания должно быть прогнозирование стоимости недвижимости. Бьюкенен признала, что официальное изменение подхода к оценке в отличие от добавления периферийных инструментов, таких как чат-боты с клиентами, было бы «величайшим риском, но также и прекрасной возможностью». Разработка нового инструмента проведения оценки может потребовать изменения навыков у экспертов и дополнительных навыков в области науки о данных. Подход к принципу компьютерного осмысления также может вызвать проблемы у оценщиков, защищающих значения в процессе обжалования, где этот принцип еще не был признан отраслью в качестве приемлемой методологии.

 

Сценарий 3: Предложение услуг другим территориям компании PVSC как некоммерческой структуры

 

Поскольку муниципалитеты Новой Шотландии финансируют PVSC, организация может выделять средства только на проекты, которые поддерживают и улучшают услуги для муниципалитетов. Предложение услуг на внешнем рынке в качестве некоммерческой организации позволит осуществлять проекты на законных основаниях, исходя из возмещения затрат с целью «улучшить инструменты и услуги в PVSC, чтобы эффективнее обслуживать муниципалитеты Новой Шотландии». Эта стратегия позволит PVSC изучить варианты предоставления услуг во внешних юрисдикциях без изменения своего текущего некоммерческого статуса.

 

Основываясь на большом количестве запросов на обслуживание, Гиллис решила, что существует три возможности в этой сфере: 

 

  1. Предложение консультационных услуг по созданию и поддержке моделей и внедрению машинного обучения в качестве одной из методологий;
  2. Построение моделей и лицензирование их использования;
  3. Построение и обслуживание моделей полностью сторонним поставщиком.

 

Гиллис рассматривала возможность партнерства с заинтересованной канадской оценочной юрисдикцией, чтобы протестировать модель PVSC на более активном рынке. Это подтвердило бы правильность подхода по оценке недвижимости и предоставило бы ценную возможность обучения с использованием опыта другого рынка. Однако, она не была уверена, сколько информации можно передать без ущерба для интеллектуальной собственности. Одновременно может потребоваться дополнительная передача информации, чтобы оценка соответствовала действующей модели. Дальнейшее участие, например, передача интеллектуальной собственности, может не отвечать интересам PVSC и выходить за рамки курса необходимого совершенствования.

 

Сценарий 4: Создание дочернего предприятия PVSC с коммерческой структурой

 

Поскольку спрос на их знания увеличивался, Гиллис рассматривала возможность развития услуг для получения дохода. Увидев возможность превращения компании в прибыльное предприятие, она почувствовала, что «слишком медленно продвигается вперед». Однако, Гиллис знала, что их коллективу не хватало необходимого опыта в области международного права, налогов и финансов, чтобы консультировать в международном масштабе. Для реализации этой стратегии Гиллис потребуется привлечь навыки, предназначенные для обслуживания международных клиентов в области оценки недвижимости.

 

Некоммерческий статус PVSC, ставит под угрозу расширение услуг и получение прибыли, а также повышает ответственность перед муниципалитетами, финансирующими в настоящее время PVSC. Для разграничения обязательств и связанных с ними доходов, Гиллис могла бы создать дочернюю компанию, которая, как указали региональные власти, потребовала бы изменения в законодательстве. Изменение законов требует времени, и потенциальные конкуренты могут появиться еще до их принятия.

 

Гиллис нужно было взвесить все за и против, чтобы оценить стратегические вызовы. Станет ли использование ИИ лучшим способом для работы в данных условиях? Каковы будут потенциальные результаты по каждому из вариантов?

 

В итоге в PVSC продолжили использовать концепцию компьютерного осмысления. Однако, был выбран не один вариант. В результате сейчас используется две стратегии, описанные профессором Гольдфарбом (Goldfarb), и планируется третью. Вот как развивались события, начиная с 2019 года: 

 

Ввод стратегии компьютерного осмысления в действие

 

В 2020 году были реализованы сценарии 2 и 3, но целью компании по-прежнему был переход от сценария 3 к сценарию 4. На данный момент, региональное правительство еще не приняло закон, который расчистил бы путь для создания коммерческой дочерней компании. Хотя со временем это изменение в законодательстве и ожидается, PVSC по-прежнему может использовать концепцию компьютерного осмысления для своей основной деятельности, заключающейся в проведении оценок для 49 муниципалитетов Новой Шотландии, а также может реализовывать пилотные проекты с клиентами за пределами провинции.

 

Компьютерное переосмысление PVSC

 

С опубликованием ежегодного списка лиц и имущества, облагаемых налогом в Новой Шотландии в январе 2020 года, PVSC стала первым местом в Канаде, где концепция компьютерного осмысления была включена в массовую оценку. Было успешно использовано компьютерное осмысление для проведения оценки 98 тыс. жилых объектов и около 3 тыс. кондоминиумов в провинции. Всего в Новой Шотландии было оценено около 630 тыс. объектов недвижимости, и на сегодняшний день объекты, оцененные с помощью компьютерного осмысления, получили меньше апелляций, чем другие объекты недвижимости.

 

После этого успеха мы начали готовить список на 2021 год с целью «большей долей компьютерного осмысления». Однако, примерно в середине процесса оценщики заметили, что наша модель не дает точных оценок. Мы приняли решение: для оценки 2021 года мы будем использовать свои традиционные методы оценки для львиной доли недвижимости. Концепция компьютерного осмысления будет использоваться для проверки качества некоторых объектов недвижимости, но пока мы не подтвердим надежность нашей модели, рисковать не стоит.

 

Тщательные внутренние и внешние проверки ясно показали, что необходимы изменения как в нашей модели, так и в нашей организационной структуре. Кроме того, анализ ясно показал, что компьютерное осмысление должно занимать центральное место в нашей бизнес-модели в будущем. В PVSC изменили свою организационную структуру, и теперь оценщики и специалисты по данным работают вместе, а не изолированно. Спустя несколько месяцев после этого изменения, такое взаимное обогащение идеями уже окупилось, обеспечив надежное моделирование и укрепив работу как экспертов по оценке, так и специалистов по анализу данных.

 

Концепция компьютерного осмысления для внешних партнеров или клиентов

 

В целом, этот опыт показал, что каждый должен быть причастен к оценке неудач в инновациях. Находясь в процессе разработки контракта на оказание услуг массовой оценки в кооперации с одной из голландских компаний, было принято решение приостановить программу компьютерного осмысления перед предстоящей оценкой. Клиент из Нидерландов оценил прозрачность и подчеркнул, что это непростое время поможет построить более привлекательную бизнес-модель для клиентов. Знание о том, с чем поставщик услуг может столкнуться, только повысит привлекательность предложения.

 

Коллективу компании также стало ясно, что инструмент компьютерного осмысления, сам по себе, не является стратегией развития бизнеса. Это было средство для достижения определенной цели, а также один из инструментов, который можно предлагать клиентам. Наряду с уроками из опыта и значением управления изменениями, этот опыт продемонстрировал, что согласование подходов «старой школы» с новым мышлением способствует появлению более эффективных моделей в работе.

 

В заключение

 

Говорят, удача — это то, что случается, когда процесс подготовки встречается с возможностью. Когда в марте 2020 года пандемия поразила Северную Америку, в PVSC смогли обратиться к своему опыту в области машинного обучения и компьютерного осмысления для принятия важных решений в период неопределенности. Его лидерам стало ясно, что беспрецедентные последствия COVID-19 и остановка экономики провинции, вероятно, вызовут рост апелляций со стороны владельцев недвижимости в 2021 году.

 

Имея это в виду, специалисты по обработке данных PVSC смогли приспособить принцип компьютерного осмысления при прогнозировании (почти в реальном времени) всех процессов: от начала строительства до цен и объемов продаж жилья. Теперь, несмотря на проблемы, связанные с COVID-19, компания получила больше возможностей для использования компьютерного осмысления в качестве инструмента прогнозирования при подготовке к предстоящим препятствиям. Рассказ о PVSC — хороший пример того, как организация должна непрерывно разрабатывать новые продукты, не оставаясь на одном месте.

 

Четыре ключевых урока из истории PVSC

 

Урок 1: Важность интеграции и согласования ключевых сотрудников, чтобы специалисты по обработке данных и специалисты старой школы, могли учиться друг у друга, а сама организация могла бы работать на более высоком уровне.

 

Урок 2: Важность извлечения пользы и опыта из первоначальной неудачи, что служит укреплению как основной работы организации, так и ее услуг, предлагаемых клиентам и партнерам.

 

Урок 3: Инструмент компьютерного осмысления сам по себе не может быть стратегией создания новых возможностей для бизнеса. Это является лишь средством для достижения цели и еще одним мощным инструментом для создания ценности.

 

Урок 4: Пандемия COVID-19 создала новые возможности для использования компьютерного осмысления как в оценке недвижимости, так и в других областях.

 

Об авторах:

Ави Голдфарб (Avi Goldfarb) — заведующий кафедрой искусственного интеллекта и здравоохранения Школы Ротмана, профессор маркетинга в Школе менеджмента Ротмана и главный научный сотрудник Лаборатории созидательного разрушения.

 

Кэти Гиллис (Kathy Gillis) — генеральный директор PVSC. 

 

Хью Фрейзер (Hugh Fraser) — старший советник по связям с заинтересованными сторонами.

02.02.2021

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Четыре стратегии управления, которые помогут вырасти в условиях кризиса
Александр Агаков, коммерческий директор группы QIWI, рассказал, какие приемы в кризис доказали свою эффективность в бизнесе
Российские власти хотят поставить под контроль цены на продовольствие
Ректор Российской экономической школы Рубен Ениколопов рассказал, к чему приведут попытки регулирования розничных цен
Кто зарабатывает миллионы на онлайн-марафонах: 3 истории успеха
В пандемию интерес к онлайн-марафонам вырос по сравнению с докризисными показателями в четыре раза
Как производитель роботов для складов вступил в «гонку вооружений» с Amazon
Производитель промышленных роботов Locus Robotics, заявил, что ему удалось привлечь $150 млн в инвестиций при оценке в $1 млрд на фоне роста онлайн-продаж
«Аэрофлот» снизил зарплаты пилотам и экипажу из-за пандемии: на очереди авиакомпания S7
«Аэрофлот» снизил зарплаты пилотам и экипажу из-за пандемии: на очереди авиакомпания S7
Как построить глобальный бренд
Как построить глобальный бренд
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo
logo